昆明槽钢-昆明槽钢总代理

昆明槽钢-昆明槽钢总代理-云南钢贸有限公司

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昆明槽钢-昆明槽钢总代理-云南钢贸有限公司自1998年住房市场化以来，中国房价几乎单边上涨。**频频调控房市，但往往仅起到短期效果，越调越涨。

纵观**，很少有国家可以做到保持房价长期稳定，但是德国却“*善其身”。从1977年至今，德国人均收入增长约3倍，但同期名义住房价格仅上涨约60%，扣除物价影响，德国近十年的房价以每年1%的速度下降。在历次金融危机中，德国房价**大起大落。德国的房价长期为何如此稳定？对我们有哪些借鉴意义？

1 在**“*善其身”的德国房地产市场

德国的房价以其长期的稳定性在***树一帜。1)从**住房价格来看：德国无论是名义价格还是实际价格都较低，且有较强的稳定性；2)从相对住房价格来看：德国的房价收入比和房价租金比均低于其它发达国家水平，甚至德国的房价上涨速度不及收入上涨速度，房价收入比逐步下降；3)从住房拥有率来看：德国的租赁市场是欧洲较大、较成熟规范的市场，且有较为完备的法律体系和配套措施。**半数的居民选择租房居住，进而减少购房需求，减少价格的波动。

1.1 整体特征：房价合理，房价收入比偏低

横向来看，在**主要发达城市中，德国核心城市的房价和房价收入比偏低。从房价收入比看，慕尼黑、柏林不仅在欧洲处于低水平，在其他洲都处于低水平，伦敦、中国香港的大小大约是其三倍；从租房收益率看，德国在**发达城市中处于中等水平；从房价租金比看，德国的回收期大概需要20多年，和美国相当，远小于伦敦、巴黎、深圳、中国香港；从房贷收入比看，慕尼黑72.15，柏林51.92，约为伦敦的四分之一，巴黎的二分之一；从房价来看，德国柏林的平均房价仅为4578美元/平方米，远低于伦敦房价(28713美元/平方米)及其他发达城市。

纵向来看，德国房价保持长期稳定性.1)1970-1981年是上升期，累计升幅约23%；2)1982-1996年是下降期，累计降幅约30%；3)1997-2007年是微幅波动期，房价基本保持稳定；4)2008-2015年是上升期，累计升幅约10%。

与德国房地产市场价格的低增长趋势不同，**主要发达国家的房地产市场经过了多轮周期上涨。尤其1998年以后，**房地产市场出现明显的集体繁荣现象。2008年次贷危机以后，**QE和零利率，房价普涨。

德国在这几十年的波动幅度显着低于其他国家。1970-2015年，英国名义住房指数涨了50多倍，相对涨幅较小的美国都增长13倍多，只有德国和日本增长3倍多。日本虽然数值和德国差不多，但是背后的机理完全不一样，日本经历了房地产疯狂上涨到泡沫破裂的过程。

1.2 人均收入上涨，但房价收入比却下降

从整体上看，1970-2015年，德国新建住房名义价格指数增加90%，扣除通货膨胀的影响，其实际价格下跌11.3%，实际房价收入比下跌62%。从20世纪80年代以来，德国的房价收入比持续走低。德国的实际住房价格并没有与实际人均GDP保持一样的方向，打破了住房价格与人均可支配收入的正相关关系。

通过以上分析可以发现，德国住房市场的表现与**大多数国家不同，是哪些因素决定了德国房价表现特殊？哪些因素决定了德国房价长期保持稳定？

2 德国住房供给：居住导向的住房制度设计，总量供给充足、多元化市场规范发展

从供给层面来看，德国住房市场的主要特点是实行以居住为导向的住房制度设计，总量供给充足、多元化市场发展规范。二战之后德国住房供给大致可分为四个阶段：**阶段(1949-1960年)，从短缺到改善；*二阶段(1961-1981年)，从改善到平衡；*三阶段(1982-2005年)，从平衡到宽松；*四阶段(2006-2015年)，需求和价格的回升阶段。同时德国在各个阶段制定了严格可执行的法律配套体系，使其成为欧洲较发达和较规范的租赁市场。

2.1 实行以居住为导向的住房制度设计，并以法律形式**

德国《宪法》和《住宅建设法》都明确规定，**居民住房是联邦**首要的政策目标之一。建造面积、布局、租金适合广大居民需要的住房，是德国**制定房地产政策的出发点。德国**始终把房地产业看作是属于国家社会福利体系的一个重要组成部门，没有过多地强调其“支柱产业”的地位。**所重视的支柱产业是高附加值和技术密集型的汽车、电子、机械制造和化工等产业。

德国的《住房建设法》、《住房补助金法》、《住房租赁法》和《私人住房补助金法》分别为社会**住房供给、中低收入的房租补贴、租赁市场的规范和私有住房提供了法律框架，被称为德国住房政策的“四大支柱”。

2.2 充足稳定的住房供给

德国的住房套户比(住房套数/家庭户数)1978年就达到了1.21，随后一直稳定在1以上。二战几乎摧毁了德国一半的住房存量，二战结束后，德国有6200**口，1460万户家庭，却只有940万套房屋可供居住，通常都是两三户人家居住一套住房。目前，德国人口总数约8200**，住房存量已**过4000万套，平均两人居住一套房。

主要建筑高峰集中在二战后的前30年，即1949-1978年，年均建成61万套住房。到1978年，平均每户家庭有1.21套住房，长期的住房紧张问题得到缓解。总量宽裕的时代到来，随后的住房建设主要是家庭规模小型化及需求升级导致的。1978年，德国人口达8300万的人口**峰，其后人口持续负增长，基本保持在8000-8200**之间。但是在1978-2009年之间，增加了1100万套住房。也就是说，在人口基本没有增长的情况下，住房存量增加了35%。

整体来说，德国住房供给呈现了很明显的阶段性变化。1)1949-1954年：处于快速扩张阶段；2)1955-1975年： 1973年达到**峰，处于黄金高峰期；3)1976-1988年：处于下降阶段；4)1989-1995年，由于两德统一事件，出现了一个住房小高潮；5)1996年之后，年竣工套数不断下降，处于萎缩阶段。

2.3 规范发达的租赁市场

德国**大力推动廉价住房建设，同时支持建设福利性公共住房建设。法律规定，因经济收入低、孩子太多，或民族、宗教等原因找不到房子的家庭，**有提供公共住房供其租住的职责。针对住房短缺问题，**规定在贷款存续期间，只能把房屋出租给特定收入的家庭，开始租金是按规定收取，后按较低租金收取，返还贷款之后，约束自动解除。不仅如此，1951-1956年，德国实际建成住宅310万套，其中公共住房180万套。即使到20世纪80年代，住房问题基本得到解决，**也一直在建设高质量福利房。类似瑞士、瑞典，德国鼓励性租赁住房与营利性租赁住房进行竞争，与其他国家公共租赁房被压制以防和营利性租赁住房竞争形成鲜明对比。

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