昆明镀锌角铁供应商

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昆明镀锌角铁供应商当前的楼市正处在一个关键时期。

自7月至今，从国家住建部到各个地方住建委，几乎每周都有新政出炉：租售同权、购租并举、共有产权……越来越多的楼市新名词、新方案正跃然报端。

楼市调控持续，那么，接下来楼市会怎么走？中国房地产泡沫究竟有多大？

正当全国地产泡沫争辩白热化之际，8月3日，易居研究院发布的一份报告提出一个爆炸性的观点：

报告指出，中国*城市及周边(也即四大都市圈，同时也可代表中国都市圈)的房地产泡沫化程度，大致相当于日本都市圈1990年前后(房地产泡沫高峰期)的70%。

但全国整体的房地产泡沫程度，应显着低于日本1990年前后的水平，估计只有30%左右。

地价增长率/GDP增长率**值偏高，但偏离度略低于日本房地产泡沫高峰期

房价较为合理的1972到1986年，日本全国地价年均涨幅约6.5%，GDP年均增幅约4.8%，地价增长率/GDP增长率约1.35，地价增幅略**GDP增速；而房地产泡沫期的1991年，日本全国地价增速与GDP增速间的比值达到较高峰的*，较房价合理年份偏离约133.3%。

2016年，我国地价增幅较上年同比增长24.1%，GDP增速为6.7%，地价增速与GDP增速的比值达到3.6；而在地价较为合理的2005-2013年间，该比值约为1.6。从**值来看，我国地价增速/GDP增速已**泡沫时期日本的*，全国地价确实存在着偏热；但我国地价增速/GDP增速的偏离度为125%，仍然略低于日本房地产泡沫期133.3%的水平。

地价指数增幅/家庭收入偏离度低于日本，但地价增速整体**家庭收入增长

在房价较为合理的1972-1986年间，日本全国地价平均涨幅约为6.5%，而同期的家庭收入增幅为8.6%，地价指数增幅/家庭收入增幅约为0.8。但在房地产泡沫期，地价的快速上扬并未伴随收入的明显增长，1987年地价指数增幅/家庭收入增幅达到3.2，高出房价合理年份约300%。

2016年，我国土地均价增幅24.1%，同期家庭收入增长7.8%，地价增幅/收入增幅约为3.1。地价较为合理的2005-2013年间，地价增幅与家庭收入增幅间的比值为1.3.2016年，我国地价增幅/家庭收入增幅的偏离度约为138.5%，不足日本房地产泡沫期的1/2，但地价增速整体上仍然快于家庭收入的增长。

地价涨幅/CPI涨幅偏离度不及日本，但房价地价增速已远**一般物价波动

房地产泡沫期的1987-1991年间，日本全国地价快速上扬，1991年的较高涨幅达到14.1%，而消费者价格指数增幅为3.3%，地价涨幅/CPI涨幅达到4.3；而房价合理期的1972-1986年间，该比值仅为1.1。日本全国市街地价格指数增幅/CPI增幅的偏离度达到了290.9%。

2016年，我国土地成交均价快速上涨，同比增长24.1%，而同期居民消费价格指数仅增长2.0%，地价增幅/CPI增幅达到12.1。从历年土地均价增幅与CPI增幅间的关系来看，在地价合理期的2005-2013年间，土地成交均价增幅与CPI增幅间的比值为5.1.2016年该指标的偏离度为137.3%，尽管远低于日本房地产泡沫期290.9%的水平，但我国的房价和地价增速已远远**过了一般物价的波动，应警惕房价和地价的过快增长。

房价收入比偏离度接近于日本，*城市房价过快上涨值得警惕

在房价较为合理的1983-1986年间，日本首都圈公寓价格收入比均值为4.4，*栋价格收入比均值为6.1。而在房地产泡沫期，日本首都圈公寓和*栋的房价收入比在1990年分别上升至7.9和8.6，较房价合理期分别高出79.5%和41.0%。

2016年我国北上广深房价快速上涨，房价收入比均值达到22.6，而房价较为合理的2007-2014年间房价收入比均值约为13.0，房价收入比偏离度达到73.8%，接近于日本房地产泡沫期首都圈公寓价格收入比的偏离度，*城市房价的过快上涨值得警惕。

图4 北上广深房价收入比均值走势

上述四项指标中的房价收入比指标为我国四个*城市与日本东京都市圈的对比，而我国*城市房价收入比偏离度要显着**全国平均水平。

此外，北上广深等*城市的经济、人口占全国比重也远不及东京都市圈在日本全国的占比，加之我国幅员辽阔，各地区在经济发展、城市建设、楼市发展方面的差异也远大于日本。上述因素也都不同程度地隐含在其他三项指标中。

综合考量之后，报告认为：

中国*城市及周边(也即四大都市圈，同时也可代表中国都市圈)的房地产泡沫化程度，大致相当于日本都市圈1990年前后(房地产泡沫高峰期)的70%。

但全国整体的房地产泡沫程度，应显着低于日本1990年前后的水平，估计只有30%左右。

房地产泡沫何时破灭？

经济学家马光远表示，“地产行业作为支柱产业永远会存在，因为大家永远需要房子。”目前地产市场的大周期还没有走完，短期走势要看政策，中期走势要看中国城镇化的变化，长期走势看人口转折点，当人口转折点到来时，房价不可能扛得住。

至于房价泡沫，马光远称，我们只知道房地产泡沫迟早有一天会破灭，只是无法精准预测泡沫破灭的时间。

全联房地产商会创会会长、清华校友房地产协会会长聂梅生表示，整个房地产行业的生态发生了明显变化。长达14年的宏观调控过后，房地产业已从支柱产业演变为体制改革的痛点，沉淀了大量资金。据其介绍，自2007年至今，我国M2(广义货币)总量增加了120万亿。其中，房地产投资占比巨大。中国房地产业每年的平均投资在10万亿左右，十年就是100万亿。

聂梅生提出，全国金融工作会议对房地产业做出了指导，可分为三个方面：

一是金融要服务于实体经济。资本应该进入一带一路、特色小镇、大健康养老产业等等。

二是防范金融风险。聂梅生提出，防范金融风险，首当其冲就要防范房地产风险。但她认为，中国不会像日本一样，出现房地产泡沫破裂的现象。

三是深化金融改革。通过基金、REITs等直接融资融资方式，支持民间资本。

面对全新的行业和政策背景，聂梅生认为，家政、养老都可能成为房地产的未来天地。中国家政服务业市场已经晋级为万亿级市场，将来可能占GDP比例**过1%。聂梅生预测，家政行业年增速将达到30%，从业人员将达到8000**。

中泰证券李迅雷认为，就未来几年而言，无论是楼市还是股市，趋势性、整体性向上的可能性越来越小，因为资产过剩是大势所趋。由于无论是散户投资者、民营企业还是PE、VC，绝大多数都属于趋势投资者，也就是喜好追涨杀跌，故他们一定会对资产过剩这一趋势起到推波助澜的作用。

因此，配置核心资产、优质资产和**资产将是今后投资时理性的选择，但这很考验人的眼力。

交通银行金融研究中心高级研究员夏丹认为，当前房地产领域面对交投过热和库存高企的局面，其任务早已不局限于去库存，而是同时需要有针对性地抑泡沫、去杠杆，这在从去年四季度起的调控政策中已有明显体现。

房地产开发企业主要融资渠道将继续呈现不同程度的限制和收紧，或倒逼部分房企将视野重移海外，不过这些渠道同样面临着融资成本提升的现状。

从房地产市场来看，克而瑞地产研究报告指出，楼市下半年不会出现大起大落，以便为建立长效机制预留较佳的时间窗口期。

预计热点城市调控政策将贯穿较长的时间周期，短期内暂无退出的可能性，也没有进一步加码的必要；房价上涨压力大的城市将加大土地供应，并将供地计划真正落实到执行层面；更多城市将着手培育租赁市场，供地、税收等环节将给予一系列优惠政策，促进房地产市场由以售为主向租售并举转变。

海通证券姜**称房价上涨高潮已过。

昆明镀锌角铁供应商姜**称，一、二线城市房价已经停止上涨甚至回落，目前已经全面实施限购限售政策，并大力发展住房租赁市场；三、四线城市房价目前的大涨只是去库存的结果，但去库存以后，三四线城市也将会跟进一、二线城市的步伐，全面落实房子是用来住不是用来炒的思想。

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